La remodelación de un área inutilizada, en este caso, el Cerro de San
Cristóbal (Almería), permite la mejora de la ciudad dándole un nuevo uso a una
zona marginal.
Descripción servicio
Partimos
de un proyecto económicamente deficitario, el cual queremos que sea ambicioso y
transformador. Es deficitario porque la edificabilidad y los usos que se le van a asignar son bajos porque se trata de
generar espacios libres que generan pocos ingresos, si bien en el conjunto de
la ciudad se va a generar una zona de más atractivo turístico.
La
idea del proyecto surgió de la visión de un espacio que contrasta totalmente
con la belleza del casco histórico almeriense, el cerro de San Cristóbal.
Pretendemos hacer de este, un espacio libre en el que se incluyan zonas deportivas,
quioscos, miradores… En colaboración con el Ayuntamiento de Almería, al cual le
beneficiaría la realización de nuestro proyecto.
Mercado potencial y
competencia: estudio de mercado
Al
ser el nuestro un proyecto cuyo fin es mejorar un área pública, nuestro mercado
potencial sería el Ayuntamiento de Almería, al que queremos venderle el
proyecto y nuestra competencia serían otros proyectos de otras personas que se
lo ofrecieran también al ayuntamiento contra los que tendríamos que competir.
Nuestro mercado podría ser otras localidades que tuvieran solares
desaprovechados a los cuáles sería traspolable nuestro proyecto.
Al no desarrollar la
creación de un producto no necesitamos venderlo pero al crear un proyecto
urbanístico necesitamos convencer a nuestros inversores. Aunque para promover
su uso y disfrute, y que la gente lo conozca también tenemos que promocionarlo.
La estrategia pensada consistiría en el anuncio del espacio por medio de redes sociales como Facebook, Twitter o la página oficial del Ayuntamiento de Almería en las cuales se publicarían fotos y noticias referidas al proyecto a fin de atraer la atención de los ciudadanos.
En
cuanto al medio offline se realizarían posters y carteles que serían colocados
en todas las marquesinas de la ciudad, a la vez que se repartirían folletos
para el día de su apertura. A su vez, se publicaría un anuncio en periódicos
locales como La Voz de Almería, El Diario de Almería… y se realizaría un spot
publicitario emitido en la televisión local.
Para
que se mantenga el dinamismo en la zona, una vez al mes se podría crear un
mercadillo que a la vez publicitaría la zona.
Generación de ingresos y
previsión financiera
Nuestro
plan financiero se basa en una cooperación con el ayuntamiento en la cual obtendremos ingresos fruto de la venta
de viviendas a lo que se suman la aportación municipal y la autonómica a fondo
perdido en conjunto con el
producto de las concesiones aunque sean minoritarias.
Los
costes supondrían la compra de los suelos de las viviendas habilitadas allí, la
construcción de la zona verde, a lo que sumamos la compra de los suelos en
otras zonas de la ciudad para la
construcción de las viviendas de las personas a las cuales les hemos comprado los suelos, aunque más tarde
esto generaría ingresos. La construcción de un viario peatonal nuevo. La
implantación de plantas no supondría ningún coste debido a la colaboración con
una asociación almeriense que nos proporcionaría plantas autóctonas para el
mantenimiento de nuestra variedad de plantas.
A
todo esto hay que sumar los gastos minoritarios como el mantenimiento de las
zonas verdes: el cuidado de las plantas, riego, etc. Los acabados como bancos,
quioscos, fuentes… Y el establecimiento de electricidad (farolas, etc.) y agua.
El
área ocupa 35.217 metros cuadrados, teniendo en cuenta que en esa zona de la
ciudad el coste por metro cuadrado es de 200 euros, el total de gastos por la
obtención de los suelos sería de
siete millones cuarenta y tres mil cuatrocientos euros (7.043.400 €).
Los
ingresos como ya hemos dicho anteriormente serán minoritarios pero podremos
obtener beneficios de la venta de viviendas cedidas por el ayuntamiento para la
realización del proyecto y posteriormente la ventas de las nuevas viviendas
construidas en esa zona.
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Compra de suelos
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7.043.400 €
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Construcción viviendas
para las personas desalojadas
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500.000 €
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COSTES
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Constructora
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200.000 €
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Acabados (bancos
farolas…)
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25.000 €
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Mantenimiento
vegetación
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2.000 €/mes
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Implantación vegetación
autóctona
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0 €
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Viario
peatonal nuevo
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100.000 €
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Equipo directivo y
organización
- Delia García Ventura: Realizaría el plan financiero y la parte económica, tratando de reducir al máximo los costes sin perjudicar al proyecto.
- Elena Venzal Moreno: Intermediario entre el Ayuntamiento, la constructora, las cooperativas que formarán parte…
- María Venzal Moreno: Se encarga del diseño del proyecto.
Como
apoyo también necesitaríamos profesionales como paisajistas, arquitectos… que
también formarían parte del equipo.
El Equipo Directivo tiene
capacidad de visión de futuro y de previsión, y ha depositado mucha confianza
en este proyecto. Cabe destacar
que no ha buscado ningún tipo de beneficio económico en el proceso de
desarrollo del proyecto, ya que la verdadera motivación es beneficiar con este
nuevo espacio a la ciudad, e intentar aplicar todo el conocimiento que el
Equipo posee para hacer triunfar el proyecto.
En
cuanto a la relación de los miembros del Equipo, éste ha trabajado de forma
conjunta desde hace mucho tiempo. Conoce sus debilidades y cada miembro sabe
suplir las debilidades de otro.
Alianzas estratégicas
Para
la realización de nuestro trabajo es indispensable la cooperación con el
Ayuntamiento de Almería, el cual estaría también muy involucrado en nuestro
proyecto, sufragando la mayoría de los costes, pero este se beneficia de la
creación de una nueva zona para su ciudad. A la vez que contactaríamos con un
estudio de arquitectura, para la realización de los espacios y edificaciones. También
se requiere la acción de una constructora que es la que se encargaría de la
construcción. Para ello estudiaríamos entre las posibles ofertas y
presupuestos. Para la vegetación de la nueva zona libre realizaríamos un pacto
con alguna cooperativa almeriense
para obtener una vegetación
autóctona sin ningún coste para el proyecto.
Principales riesgos
Los riesgos a los que se enfrenta nuestro proyecto vienen ocasionados en
primer lugar por la no venta de las viviendas que van a sufragar parte del
coste de la actuación, en segundo lugar que los estudios arqueológicos que se
realicen antes de edificar en el terreno hayan yacimientos que sean objeto de protección con
lo cual se ralentice el proceso de urbanización, lo que nos provocaría mayores
gastos financieros. Otro problema a nivel geotécnico es que haya problemas de
estabilidad en la ladera.
Estos
son los grandes riesgos de la venta y la construcción. Bien es cierto que el
descubrimiento de yacimientos a la larga aumentaría el atractivo turístico de
la zona, pero en términos económicos hace menos sostenible nuestra actuación.
También
se puede tener en cuenta riesgos minoritarios que no pueden ser estudiados como
los accidentes laborales...
Aspectos legales
Para
empezar nuestro cobra sentido gracias a la cooperación con el Ayuntamiento de
Almería, una vez presentado nuestro proyecto y elegido de ellos, se encargarían
de sufragarlo ya que se trata de una zona pública en la que el principal
beneficiado es la ciudad. Por lo tanto firmaríamos un acuerdo en el cual
nosotros realizaríamos el diseño del proyecto, contando siempre con su
aprobación. Y ellos se encargaría de la parte mencionada anteriormente.
Para
la realización de este proyecto debemos tener en cuenta el cumplimiento una
serie de aspectos legales como son, la ley sobre el código técnico de la
edificación, que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en
relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos
en la LOE. Algunos de esos requisitos más básicos son la seguridad estructural,
la seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, la
salubridad, protección frente al ruido y el ahorro de energía, teniendo en
cuenta las disposiciones legales.
También
debemos tener en cuenta la ley medioambiental, ya que en los espacios libres
pondremos vegetación y también actuaremos sobre una ladera. Para ello hay que tener en
cuenta:
- · Prevención Ambiental, que marca la obligatoriedad de llevar a cabo cuantos estudios de prevención sean necesarios a la hora de la realización de cualquier obra, plan, proyecto de construcción, etc., que así lo aconseje. También se detalla el procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental y del Informe Ambiental.
- · Calidad Ambiental. Aquí distingue tres capítulos. Dos de ellos hace referencia a: el Aire y los Residuos. Las formas de actuación para preservar la calidad del primero y los objetivos principales respecto a los segundos: promover la reducción de la producción de residuos y su peligrosidad, fomentar la recogida selectiva de residuos, incentivar el reciclaje y eliminar adecuadamente los depósitos incontrolados. El tercero de los capítulos hace mención a la calidad de las Aguas Litorales.
Impacto ambiental y
sostenibilidad
La
remodelación del Cerro de San Cristóbal supone para la ciudad una mejora de
zonas deshabilitadas, lo que se traduce en el aumento de zona verde, dicha
vegetación al se autóctona provocaría un aumento de
La
edificación sobre la ladera supondría el acabar con una zona deshabilitada y
verde. La destrucción de esa zona verde se solucionaría con el posterior implante
de plantas autóctonas por la zona a remodelar, creando todavía más espacio
verde.
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